Trong giao dịch bất động sản, nhiều người mặc định rằng đất đã có sổ đỏ là mua được an tâm. Thực tế, sổ đỏ chỉ chứng minh quyền sử dụng tại một thời điểm, không bảo đảm thửa đất không có vấn đề. Dưới đây là 6 rủi ro pháp lý vẫn tồn tại dù đất đã có sổ.
1. Đất đang thế chấp ngân hàng
Một thửa đất có sổ đỏ vẫn có thể đang được thế chấp tại ngân hàng để bảo đảm khoản vay. Khi đó, việc chuyển nhượng phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc phải giải chấp trước. Nếu không kiểm tra, người mua có thể gặp rắc rối khi sang tên.
2. Đất nằm trong quy hoạch
Sổ đỏ không thể hiện đầy đủ thông tin quy hoạch mới nhất. Một thửa đất có thể nằm trong khu vực quy hoạch làm đường, công viên hoặc dự án công cộng. Mua phải đất quy hoạch có thể khiến bạn bị thu hồi với mức bồi thường không như kỳ vọng.
3. Đất đang có tranh chấp
Sổ đỏ đứng tên một người không có nghĩa thửa đất không bị tranh chấp. Tranh chấp ranh giới với hàng xóm, tranh chấp thừa kế giữa các đồng sở hữu, hoặc tranh chấp về nguồn gốc đất đều có thể tồn tại song song với sổ đỏ.
4. Đất bị kê biên để thi hành án
Nếu chủ đất đang là bị đơn trong một vụ án và tài sản bị kê biên để bảo đảm thi hành án, việc chuyển nhượng có thể bị vô hiệu hoặc không thực hiện được. Thông tin này không phải lúc nào cũng dễ phát hiện qua sổ đỏ.
5. Sổ đỏ giả hoặc bị làm giả
Tình trạng làm giả sổ đỏ ngày càng tinh vi. Một cuốn sổ trông hợp lệ vẫn có thể là giả. Vì vậy cần xác minh thông tin tại văn phòng đăng ký đất đai thay vì chỉ tin vào cuốn sổ người bán đưa ra.
6. Sai lệch thông tin trên sổ và thực địa
Diện tích, ranh giới trên sổ đôi khi không khớp với hiện trạng thực tế do đo đạc cũ hoặc lấn chiếm. Mua đất mà không đo đạc lại có thể dẫn đến việc nhận được diện tích nhỏ hơn hoặc vướng tranh chấp ranh giới sau này.
Cách kiểm tra để giao dịch an toàn
Trước khi mua, hãy yêu cầu cung cấp bản sao sổ đỏ và tra cứu thông tin tại văn phòng đăng ký đất đai về tình trạng pháp lý, thế chấp, quy hoạch. Đo đạc thực địa, hỏi chính quyền địa phương về tranh chấp, và xem xét lịch sử chuyển nhượng của thửa đất.
Với giao dịch giá trị lớn, nên nhờ luật sư hoặc đơn vị chuyên môn thẩm định pháp lý. Chi phí thẩm định nhỏ hơn rất nhiều so với thiệt hại khi mua phải đất có vấn đề.
Câu hỏi thường gặp
Làm sao biết đất có nằm trong quy hoạch không?
Bạn có thể tra cứu thông tin quy hoạch tại phòng tài nguyên môi trường hoặc văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, hoặc xem quy hoạch công khai tại địa phương. Đây là bước cần làm trước khi đặt cọc.
Đất đang thế chấp có mua được không?
Có thể, nhưng phải xử lý giải chấp trước hoặc có sự đồng ý của ngân hàng nhận thế chấp. Cần ghi rõ phương án và thời hạn giải chấp trong thỏa thuận để bảo vệ người mua.
Kiểm tra sổ đỏ thật giả bằng cách nào?
Cách tin cậy nhất là tra cứu thông tin thửa đất tại văn phòng đăng ký đất đai. Việc đối chiếu thông tin trên sổ với dữ liệu cơ quan quản lý giúp phát hiện sổ giả hoặc thông tin sai lệch.
Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể. Vui lòng liên hệ luật sư để được tư vấn chính xác.